«سرقفلی»؛ یکی از مقصران حادثه پلاسکو؛
«سرقفلی»؛ معضلی که واحدهای صنفی از دوران پهلوی به ارث برده‌اند
تاریخ انتشار
شنبه ۹ بهمن ۱۳۹۵ ساعت ۱۸:۵۳
به گزارش عصرتعادل، «سرقفلی»، مساله ایست که باعث نارضایتی بسیاری از اصناف و مشاغل شده و آنها را گرفتار بسیاری از مشکلات کرده است؛ در کشور ما علاوه بر سرمایه و اجناس هر صنف، مغازه یا کارگاهی که شخص در آن فعالیت می کند هم سرمایه محسوب شده و در مواقع اضطراری به کمک فرد می آید.
سرمایه های کلان برای خریدن سرقفلی واحد تجاری یا صنعتی پرداخت می شود ولی خریدار مالک آن مغازه یا واحد تجاری نمی شود و از این رو بحث سرقفلی یکی از عجیب ترین مواردی است که در کشور وجود دارد.
سرقفلی هویت و قانون مشخصی ندارد، یک خرید و فروش است اما کسی چیزی را می فروشد که دیگری حق تملک در مورد آن را ندارد و طرف دیگر چیزی را می خرد و قاعدتا باید حق تملک مطلق در کلیه منافع آن دارا باشد، ولی به دلیلی عدم نظارت مدیریت شده یک طرف معامله (فروشنده) می توانند مطالبی گنگ و نامفهوم و سراپا ابهام را که اساسا موضوع خرید و فروش را منتفی می کند.
طبق مشاهدات و مصاحبه با مالکان پلاسکو این ساختمان به صورت سرقفلی در اختیار مشاغل بوده و مغازه داران حق ایمن سازی و نوسازی را بدون اجازه مالک نداشتند.
کریم رهبر سعادت از پیشکسوتان اصناف و از فروشندگان لوازم خانگی تبریز در مور بحث سرقفلی معتقد است: «درست است که در بین مالکان افرادی مومن و شریف هستند، ولی اکثریت از قانون سرقفلی سوء استفاده های بی مورد می کنند.متاسفانه اگر به دادگاه مراجعه شود، با قوانین موجود همیشه حق را به مالک می دهند و قانون سرقفلی که همان قانون موجر و مستاجر می باشد و این قانون به دهه ۴۰ برمی گردد که خیلی عقب مانده و قرون وسطایی است و باید تجدید نظر گردد.»
یکی از کسبه شاغل در تهران می گوید: «نزدیک به سی سال پیش سرقفلی یک واحد تجاری واقع در سی متری جی را خریدم از آن زمان مالک به هر بهانه ای برای گرفتن اجاره بهای ماهانه برای من و چند واحد صنفی دیگر مشکلاتی ایجاد کرد سرقفلی دار حق ایمن سازی و نوسازی واحدهای صنفی خود را ندارد و حتی حق ایجاد سرویس بهداشتی در صنف خود را هم ندارد.»
این مغازه دار در ادامه گفت: «مالک هر بار سرقفلی دارهای این منطقه را به دادگاه می کشاند و اجاره ملک را دو یا سه برابر می کرد.»
این مغازه دار در ادامه تصریح کرد: «سرقفلی دار حق عوض کردن صنف خود را ندارد و حتی اگر زمانی پیر یا فوت شود فرزندان آن فرد نمی توانند شغل پدر را ادامه دهند و باید باز هم از مالک اجازه بگیرد.»
رازق برای روشن تر شدن این موضوع با چند تن از فعالان تجاری در شهرستان های مختلف به مصاحبه پرداخته که در زیر می آید:
جلیل محمدزاده رئیس اتحادیه مشاورین املاک بجنورد در گفت و گو با خبرنگار«رازق» ضمن عدم امکان خرید و فروش سرقفلی اظهار کرد: در قرادادهای تنظیمی سرقفلی عموما از واژه خریدار یا فروشنده استفاده نمی شود بلکه از لفظ انتقال دهنده یا انتقال گیرنده استفاده می شود.
وی افزود: مالکیت و اختیارات مغازه متعلق به مالک است و حقوق ناشی از آن متعلق به کسبه یا پیشه متعلق به مستاجر می شود.
رئیس اتحادیه مشاورین املاکبجنورد در ادامه افزود: چون کلیه اختیارات مالکیت برعهده مالک است در نتیجه مقاوم سازی، ایمن سازی و... از وظایف الزامی مالک است و مستاجر یا سرقفلی دار بدون اجازه مالک حق هیچگونه تغییری شامل، کاشی زدن، ساختن آبخوری، تغییر ریموت و... را ندارد.
محمدزاده در ادامه این مطلب تصریح کرد: برای رفع مشکلات و اختلافات احتمالی قانونگذار در قانون واحد صنفی تعریف کرده است که اگر مالک اجازه تغییر در مغازه را در راستای نوع شغلی به لحاظ بهداشتی ندهد مستاجر یا سرقفلی دار می توانند از طریق قانون نظام صنفی و اتاق های اصناف اقدام به تعمیرات داخلی و بازسازی جهت تعمیر منافع بهداشتی مثل کاشی و...داشته باشند.
وی در ادامه این مطلب اضافه کرد: در برخی شهرستان ها سقف مغازه ها بصورت قیر، چوب یا شیروانی است که نیاز به تغییر سقف و مقاوم سازی هستند ولی تا مالک اجازه ندهد مستاجر با اختیارات خود نمیتواند چنین کاری را انجام دهد مگر اینکه اظهارنامه بفرستد و درخواست بدهد که درصورت عدم حضور مالک با بیان دلیال تعمیر، اجازه قانونی گرفته و از اجاره ماهیانه ای که به مالک یا سرقفلی دار پرداخت می کند مبلغ کسر خواهد شد.
محمدزاده در خصوص ساختمان پلاسکو نوع قراردادی که بین مالک، سرقفلی دار منعقد شده است را مهم عنوان کرد و گفت: در تنظیم قراردهای سرقفل علاوه برنوع قراردادی که بعنوان سرقفل تنظیم میشود یکسری از وظایف هم به همراه سرقفل محول می شود.
وی افزود: در قراردادهایی که بین مالک و سرقفلی دار ساختمان پلاسکو بسته شده است باید بررسی کرد که آیا اختیاراتی همچون، تعمیرات، ایمن سازی و بازسازی را در حیطه مقاوم سازی بر عهده سرقفلی دار گذاشته شده است یا خیر؟!
سرقفلی دار به هیچ عنوان نمی تواند دست به مغازه بزند
اسماعیل نعمتی رئیس اتحادیه مشاورین املاک تبریز نیز در گفت و گو با خبرنگار «رازق»، در خصوص ایمن سازی و مخارج ساختمان اظهار کرد: کلیه خدمات مربوط به ساختمان بر عهده مالک است نه سرقفلی دار!
وی ادامه داد: مالکین باید به لحاظ وضعیت ایمنی، ظاهر ساختمان، هزینه ها را پرداخت کرده و پیگیر باشند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تبریز در خصوص ساختمان پلاسکو اظهار کرد: بی توجهی مالک ساختمان باوجود اخطار شهرداری، آتش نشانی و...موجب ایجاد چنین فاجعه ای شد.
نعمتی با بیان اینکه طبق قانون سرقفلی، مستاجر بدون اجازه مالک حق تغییر کاشی مغازه، ریموت و...را ندارد و بر عهده مالک است، گفت: حتی اگر ملک فرسوده شود و ازبین رود سرقفلی به هیچ عنوان نمی تواند دست به مغازه بزند.
وی ادامه داد: برطبق قانون، سرقفلی به منزله اجاره است و سرقفلی حق واگذاری ملک بدون اجازه مالک را ندارد.
نعمتی در پایان گفت: سرقفلی دار سالی یک ماه اجاره را باید به مالک پرداخت کند جدا از هزینه ای که از سرقفلی دار ماهانه و جداگانه می گیرد و مالک ماه به ماه از سرقفلی اجاره می گیرد.
بر طبق قانون ایمنی املاک بر عهده مالک است
محمود نوروزی رئیس اتحادیه املاک اراک در گفت و گو با خبرنگار «رازق»، اظهار کرد: بر طبق قانون ایمنی املاک بر عهده مالک است و اشکالات جزئی بر عهده خود مستاجر است ولی ایمنی که مربوط به کلیات ساختمان است شامل نگهداری سازه یا طول عمر و سرکشی بر عهده مالک است.
وی در ادامه افزود: سرقفلی به نوعی قرارداد اجاره است که در قبال سرقفلی یک اجاره ای هم به مالک پرداخت می کنند و مالک حقوق و انتفاع آن هستند نه مالک عرضه ی آن یا حتی مالک اعیانی آن.
رئیس اتحادیه املاک اراک در ادامه تصریح کرد: در خصوص ساختمان پلاسکو، استحکام بنا و... بر عهده مالک بوده است و مالک پلاسکو باید پیش بینی می کرد و ملک خود را نسبت به حوادث بیمه می کرد.
محمدقاسم تابنده رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز در خصوص قوانین سرقفلی اظهار کرد: مغازه های سرقفلی یک مالک ملک دارد و یک مالک سرقفلی دارد.
وی افزود: ابتدا در قراردادی که بین مالک اصلی و صاحب سرقفلی نوشته شده است گفته شده برای شغل مشخصی است مثلا املاکی باید باشد و حق ندارد شغل را تغییری دهد یا اینکه برای انواع تعمیرات باید اجازه مالک گرفته شود و همینطور واگذار کردن ملک باید با اجازه مالک باشد.
بررسی سرقفلی و خسارات هایی که در این سال ها به کشور رسانده بسیار طولانی است اما مسئولان دولت و قانون گذاران مجلس باید سریعا طرحی را برای از بین بردن قانون سرقفلی که در سلطنت پهلوی ایجاد شد اجرایی کنند تا دست اصناف و واحدهای تجاری برای ایمن سازی، نوسازی، تغییر مشاغل و افزایش سوددهی، باز شده تا کشور گام های بلندی را برای دستیابی به اقتصاد مقاومتی و کوچک سازی دولت و تقویت از مشاغل کوچک و کاستن بیکاری بردارد.
سرمایه های کلان برای خریدن سرقفلی واحد تجاری یا صنعتی پرداخت می شود ولی خریدار مالک آن مغازه یا واحد تجاری نمی شود و از این رو بحث سرقفلی یکی از عجیب ترین مواردی است که در کشور وجود دارد.
سرقفلی هویت و قانون مشخصی ندارد، یک خرید و فروش است اما کسی چیزی را می فروشد که دیگری حق تملک در مورد آن را ندارد و طرف دیگر چیزی را می خرد و قاعدتا باید حق تملک مطلق در کلیه منافع آن دارا باشد، ولی به دلیلی عدم نظارت مدیریت شده یک طرف معامله (فروشنده) می توانند مطالبی گنگ و نامفهوم و سراپا ابهام را که اساسا موضوع خرید و فروش را منتفی می کند.
طبق مشاهدات و مصاحبه با مالکان پلاسکو این ساختمان به صورت سرقفلی در اختیار مشاغل بوده و مغازه داران حق ایمن سازی و نوسازی را بدون اجازه مالک نداشتند.
کریم رهبر سعادت از پیشکسوتان اصناف و از فروشندگان لوازم خانگی تبریز در مور بحث سرقفلی معتقد است: «درست است که در بین مالکان افرادی مومن و شریف هستند، ولی اکثریت از قانون سرقفلی سوء استفاده های بی مورد می کنند.متاسفانه اگر به دادگاه مراجعه شود، با قوانین موجود همیشه حق را به مالک می دهند و قانون سرقفلی که همان قانون موجر و مستاجر می باشد و این قانون به دهه ۴۰ برمی گردد که خیلی عقب مانده و قرون وسطایی است و باید تجدید نظر گردد.»
یکی از کسبه شاغل در تهران می گوید: «نزدیک به سی سال پیش سرقفلی یک واحد تجاری واقع در سی متری جی را خریدم از آن زمان مالک به هر بهانه ای برای گرفتن اجاره بهای ماهانه برای من و چند واحد صنفی دیگر مشکلاتی ایجاد کرد سرقفلی دار حق ایمن سازی و نوسازی واحدهای صنفی خود را ندارد و حتی حق ایجاد سرویس بهداشتی در صنف خود را هم ندارد.»
این مغازه دار در ادامه گفت: «مالک هر بار سرقفلی دارهای این منطقه را به دادگاه می کشاند و اجاره ملک را دو یا سه برابر می کرد.»
این مغازه دار در ادامه تصریح کرد: «سرقفلی دار حق عوض کردن صنف خود را ندارد و حتی اگر زمانی پیر یا فوت شود فرزندان آن فرد نمی توانند شغل پدر را ادامه دهند و باید باز هم از مالک اجازه بگیرد.»
رازق برای روشن تر شدن این موضوع با چند تن از فعالان تجاری در شهرستان های مختلف به مصاحبه پرداخته که در زیر می آید:
جلیل محمدزاده رئیس اتحادیه مشاورین املاک بجنورد در گفت و گو با خبرنگار«رازق» ضمن عدم امکان خرید و فروش سرقفلی اظهار کرد: در قرادادهای تنظیمی سرقفلی عموما از واژه خریدار یا فروشنده استفاده نمی شود بلکه از لفظ انتقال دهنده یا انتقال گیرنده استفاده می شود.
وی افزود: مالکیت و اختیارات مغازه متعلق به مالک است و حقوق ناشی از آن متعلق به کسبه یا پیشه متعلق به مستاجر می شود.
رئیس اتحادیه مشاورین املاکبجنورد در ادامه افزود: چون کلیه اختیارات مالکیت برعهده مالک است در نتیجه مقاوم سازی، ایمن سازی و... از وظایف الزامی مالک است و مستاجر یا سرقفلی دار بدون اجازه مالک حق هیچگونه تغییری شامل، کاشی زدن، ساختن آبخوری، تغییر ریموت و... را ندارد.
محمدزاده در ادامه این مطلب تصریح کرد: برای رفع مشکلات و اختلافات احتمالی قانونگذار در قانون واحد صنفی تعریف کرده است که اگر مالک اجازه تغییر در مغازه را در راستای نوع شغلی به لحاظ بهداشتی ندهد مستاجر یا سرقفلی دار می توانند از طریق قانون نظام صنفی و اتاق های اصناف اقدام به تعمیرات داخلی و بازسازی جهت تعمیر منافع بهداشتی مثل کاشی و...داشته باشند.
وی در ادامه این مطلب اضافه کرد: در برخی شهرستان ها سقف مغازه ها بصورت قیر، چوب یا شیروانی است که نیاز به تغییر سقف و مقاوم سازی هستند ولی تا مالک اجازه ندهد مستاجر با اختیارات خود نمیتواند چنین کاری را انجام دهد مگر اینکه اظهارنامه بفرستد و درخواست بدهد که درصورت عدم حضور مالک با بیان دلیال تعمیر، اجازه قانونی گرفته و از اجاره ماهیانه ای که به مالک یا سرقفلی دار پرداخت می کند مبلغ کسر خواهد شد.
محمدزاده در خصوص ساختمان پلاسکو نوع قراردادی که بین مالک، سرقفلی دار منعقد شده است را مهم عنوان کرد و گفت: در تنظیم قراردهای سرقفل علاوه برنوع قراردادی که بعنوان سرقفل تنظیم میشود یکسری از وظایف هم به همراه سرقفل محول می شود.
وی افزود: در قراردادهایی که بین مالک و سرقفلی دار ساختمان پلاسکو بسته شده است باید بررسی کرد که آیا اختیاراتی همچون، تعمیرات، ایمن سازی و بازسازی را در حیطه مقاوم سازی بر عهده سرقفلی دار گذاشته شده است یا خیر؟!
سرقفلی دار به هیچ عنوان نمی تواند دست به مغازه بزند
اسماعیل نعمتی رئیس اتحادیه مشاورین املاک تبریز نیز در گفت و گو با خبرنگار «رازق»، در خصوص ایمن سازی و مخارج ساختمان اظهار کرد: کلیه خدمات مربوط به ساختمان بر عهده مالک است نه سرقفلی دار!
وی ادامه داد: مالکین باید به لحاظ وضعیت ایمنی، ظاهر ساختمان، هزینه ها را پرداخت کرده و پیگیر باشند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تبریز در خصوص ساختمان پلاسکو اظهار کرد: بی توجهی مالک ساختمان باوجود اخطار شهرداری، آتش نشانی و...موجب ایجاد چنین فاجعه ای شد.
نعمتی با بیان اینکه طبق قانون سرقفلی، مستاجر بدون اجازه مالک حق تغییر کاشی مغازه، ریموت و...را ندارد و بر عهده مالک است، گفت: حتی اگر ملک فرسوده شود و ازبین رود سرقفلی به هیچ عنوان نمی تواند دست به مغازه بزند.
وی ادامه داد: برطبق قانون، سرقفلی به منزله اجاره است و سرقفلی حق واگذاری ملک بدون اجازه مالک را ندارد.
نعمتی در پایان گفت: سرقفلی دار سالی یک ماه اجاره را باید به مالک پرداخت کند جدا از هزینه ای که از سرقفلی دار ماهانه و جداگانه می گیرد و مالک ماه به ماه از سرقفلی اجاره می گیرد.
بر طبق قانون ایمنی املاک بر عهده مالک است
محمود نوروزی رئیس اتحادیه املاک اراک در گفت و گو با خبرنگار «رازق»، اظهار کرد: بر طبق قانون ایمنی املاک بر عهده مالک است و اشکالات جزئی بر عهده خود مستاجر است ولی ایمنی که مربوط به کلیات ساختمان است شامل نگهداری سازه یا طول عمر و سرکشی بر عهده مالک است.
وی در ادامه افزود: سرقفلی به نوعی قرارداد اجاره است که در قبال سرقفلی یک اجاره ای هم به مالک پرداخت می کنند و مالک حقوق و انتفاع آن هستند نه مالک عرضه ی آن یا حتی مالک اعیانی آن.
رئیس اتحادیه املاک اراک در ادامه تصریح کرد: در خصوص ساختمان پلاسکو، استحکام بنا و... بر عهده مالک بوده است و مالک پلاسکو باید پیش بینی می کرد و ملک خود را نسبت به حوادث بیمه می کرد.
محمدقاسم تابنده رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز در خصوص قوانین سرقفلی اظهار کرد: مغازه های سرقفلی یک مالک ملک دارد و یک مالک سرقفلی دارد.
وی افزود: ابتدا در قراردادی که بین مالک اصلی و صاحب سرقفلی نوشته شده است گفته شده برای شغل مشخصی است مثلا املاکی باید باشد و حق ندارد شغل را تغییری دهد یا اینکه برای انواع تعمیرات باید اجازه مالک گرفته شود و همینطور واگذار کردن ملک باید با اجازه مالک باشد.
بررسی سرقفلی و خسارات هایی که در این سال ها به کشور رسانده بسیار طولانی است اما مسئولان دولت و قانون گذاران مجلس باید سریعا طرحی را برای از بین بردن قانون سرقفلی که در سلطنت پهلوی ایجاد شد اجرایی کنند تا دست اصناف و واحدهای تجاری برای ایمن سازی، نوسازی، تغییر مشاغل و افزایش سوددهی، باز شده تا کشور گام های بلندی را برای دستیابی به اقتصاد مقاومتی و کوچک سازی دولت و تقویت از مشاغل کوچک و کاستن بیکاری بردارد.
