افزایش هزینه مسکن با خرید اوراق تسهیلات

ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن، در یادداشتی نوشت: مديرعامل بانک مسکن روز گذشته از موافقت بانک مرکزي با افزايش سقف وام مسکن از محل اوراق تسهيلات خبر داد. بنابراين قدمت ساختمان‌هاي مشمول دريافت وام مسکن از 25 سال به 30 سال افزايش يافت و سقف پرداخت تسهيلات جعاله رشد دو برابري را تجربه کرد. همچنين قرار شد در مشارکت مدني تا 80 درصد هزينه باقي‌مانده اجراي پروژه از محل اوراق حق‌تقدم، تسهيلات ساخت مسکن پرداخت شود. تمام اين تصميمات در راستاي تحرک‌بخشي به بازار مسکن و افزايش قدرت خريد متقاضيان صورت گرفته است، اما بايد توجه داشت که رونق‌بخشي به بازار مسکن تنها از طريق افزايش وام و پرداخت اوراق تسهيلات ميسر نمي‌شود؛ بلکه اين امر فقط يکي از راهکارهاي پيش‌روي بانک مسکن و بانک مرکزي به حساب مي‌آيد. پيش از اين نيز فروش اوراق تسهيلات مسکن صورت مي‌گرفت، اما متقاضيان بازار مسکن تنها با تکيه به خريد اين اوراق موفق به خريد خانه نمي‌شوند. اين اوراق معمولا براي افرادي کاربرد دارد که در تامين درصدي از سرمايه مورد نياز خود با مشکل مواجه هستند. درنتيجه زماني که افراد با کمبود سرمايه مواجه مي‌شوند به خريد اين اوراق روي مي‌آورند. اما مشکلي که در زمينه اين اوراق وجود دارد، اين است که هزينه خريد مسکن را افزايش مي‌دهد. يعني ممکن است فرد براي بازپرداخت وام قطعي موظف به پرداخت سود 18 درصدي باشد و حساب و کتاب آن از ابتدا مشخص است، اما اوراق تسهيلات را بايد به قيمت روز خريداري کند و آني هزينه آن را بپردازد. همين امر باعث مي‌شود نرخ تسهيلات براي متقاضي گران تمام شود. البته در طول دو سال اخير قيمت مسکن رشد نجومي را در پي داشته است و اين تسهيلات فقط به کمک افرادي مي‌آيد که پيش از اين سرمايه‌اي را براي خود جمع کرده‌اند. نمي‌توان روي اين اوراق و ساير تسهيلات به‌عنوان نقطه اتکاي خريد مسکن حساب کرد. اما به هر حال امروز متقاضيان از بازار مسکن خارج شده‌‌‌اند و بازار تشنه نقدينگي است. شايد بهتر باشد که دولت و بانک مرکزي بازار را در بخش توليد تقويت کنند، اما همين تسهيلات هم مي‌تواند بخشي از نقدينگي را به سمت بازار بکشاند و حداقل جو بازار را به سمت سرمايه‌گذاري و رونق جو دهد. زيرا در صورتي که قدرت خريد متقاضيان افزايش يابد، قطعا مردم براي خريد مسکن وارد بازار مي‌شوند. زيرا امروز بيش از 5/3 ميليون تقاضاي انباشته در بازار وجود دارد و به هر حال مردم نمي‌توانند بدون خانه زندگي مناسبي داشته باشند. اما به هر حال اين تسهيلات بايد با برنامه‌ريزي بهتري تخصيص داده شوند و در مسير اصلي خود قرار گيرند، در صورتي که اين اتفاق رخ دهد مي‌توان آن را مصداق افزايش قدرت خريد و تحرک‌بخشي به بازار دانست. اين تسهيلات بايد از پشتوانه قوي برخوردار باشند و البته متناسب با منطقه جغرافيايي متغير باشد. به‌عنوان مثال نمي‌توان تسهيلاتي برابر براي خريد مسکن در تهران و شهرستان‌هاي کوچک در نظر گرفت. زيرا قيمت خانه در همين تهران در برخي مناطق دو برابر منطقه‌اي ديگر است. البته اصلي‌ترين سياست در تخصيص تسهيلات همان پرداخت وام به توليدکننده پرداخت شود، زيرا توليدکنندگان هيچ‌گاه سرمايه را به شکل پول نقد نگه نمي‌دارند که اثر تورمي داشته باشد، بلکه آن را بلافاصله از پروژه‌اي به پروژه‌اي ديگر انتقال مي‌دهند.